房地产新风口,长租公寓如何盈利是难题

1970-01-01 08:00来源:0人评论

摘要:在资产证券化成风的行业现状下,长租公寓已成为房地产行业的新风口,行业有着广阔的发展空间,同时也布满发展的荆棘和陷阱。为什么那么多人不看好长租公寓的发展?为什么房企的运营能力是发展命门?这个行业怎样才能赚钱?而这些问题正是行业急需解决的问题。

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在资产证券化成风的行业现状下,长租公寓已成为房地产行业的新风口,行业有着广阔的发展空间,同时也布满发展的荆棘和陷阱。为什么那么多人不看好长租公寓的发展?为什么房企的运营能力是发展命门?这个行业怎样才能赚钱?而这些问题正是行业急需解决的问题。

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为什么那么多人不看好长租公寓的发展?

关于长租公寓的一个普遍性的认知是,长租公寓一定要在人口密集度高的地方才可以有所发展,这个逻辑很简单,人口净流入高的城市才会有持续的租赁需求,但是,,这类城市还包括人口基数大的城市,比如上海(楼盘)有2400万人,活不下去的人要走,这类城市人口自动过滤,会有一个自动循环。

通常,这类城市的租赁业务相对多元,而随着行业需求的发展,租赁行业也有额固定的模式,传统的租赁是转租型职业房东和转租型机构房东,业务模式是“二房东”的模式,这类企业居多,二房东模式的财务模型做的漂亮得不得了,但是这种业务模型是建立在预设基础之上的,第一,假设投了装修,租金可以无限上涨。第二,未来所有租房的人收入也在不断上涨。第三,假设运营成本减少,所有发展必须以商业模式为基础,这也是大部分人不看好长租公寓的原因之一。

那么,中国到底有多少公寓?多少房子?多少转租型职业房东?根据数据显示,全国的人套比是2.8:1,整个上海有五六百万可租赁房,北京(楼盘)是上海1.5倍,广州(楼盘)加深圳(楼盘)约等于北京,也有一种统计说法是约等于上海。

为什么房企的运营能力是发展命门?

如今,长租公寓俨然成为“网红行业”,在众多抢滩者大军中,开发商是其中颇具优势的一支队伍,他们资金雄厚,具有前期开发优势,人力物力足具优势,但是,在邢弢看来,长租公寓面临最重要的问题是运营,这也是开发商面临的最重要的问题。

开发商的运营能力普遍比较弱,现在,几乎全部租赁运营商,在运营板块都处于1.0状态,开发商的窘境在于,此前,开发相当于他主要的获取利润的业务,现在国家不鼓励这样的方式,开发商学一学都可以,但是运营不学习,完全不可以,那么开发商就变成一个工程队了,最多是一个有钱的工程队。

而对于开发商前往发达国家购买运营管理企业的举动,邢弢则表示,国内国外情况很不相同,容易水土不服,并且,开发商购买的都是品牌,具体的运营还是得中国人在操作。

这个行业怎样才能赚钱?

“盈利问题”是这个行业的终极问题,目前,行业里不乏有企业在烧钱砸钱做长租公寓,处于对盈利不敢奢求的状态,纵然长租公寓的回报周期长是不可改变的问题,但是,这个行业的发展前景和目前的盈亏情况差距甚大。

关于盈利,除了上述运营能力的提升,规模化和资产证券化也是行业总结的解决方式。

12月26日,由旭辉领寓作为发起人的中国首单民企长租公寓储架式权益类REITs成功获批发行,规模为30亿元。当晚,一位长租公寓企业的高管对和讯房产表示,“对旭辉领寓的类REITs获批并不惊讶,这是所有做长租公寓人的梦。”

诚然,资产证券化能够很好的助力长租公寓品牌的发展,但归根究底,也是因为长租公寓太过烧钱。上述长租公寓企业高管还表示,“长租公寓需要的发展资金很多,借助于金融工具发展更快。”

也有业内人士对和讯房产表示,资产证券化是企业学习后可以掌握的能力,但是,中国并没有真正的REITs,投资回报率无法达到。

而关于规模化发展,邢弢觉得这个逻辑并不成立,他表示,运营1.0下,人工运营下的规模不经济,租赁需要管理,租前、租中、租后,这三大方面每一方面都包含众多的环节,还有增值类的生活服务,现在很多企业都抛出类酒店管理公司,公寓提升坪效,但是人力成本太大,而且分散式和集中式的人房比是不一样的,这也造成规模不经济的现象。

如果要实现盈利,首先企业需要很好的控制土地成本,最好的带有政策的租赁用地,租前、租中、租后每个环节都需要严格的把控,大到项目规划,装修,小到服务人员的数量、薪资,这对企业运营能力是很大的考验。

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